09 december 2010

Det föreslagna amorteringskravet och dess effekter

Nordea tycker att ett amorteringskrav ner till 75% av bostadens värde på 15 år är rimligt och vill få resten av bankerna med på tåget. Självklart vill de inte vara ensamma om att införa ett sådant krav eftersom det skulle få dem att förlora kunder. (Förvisso skulle man kunna tänka sig att de kunder som inte vill vara med på en sådan deal inte är bra bankkunder, men Nordea resonerar inte riktigt så.)

Vad innebär då detta? Jag har räknat på två exempel. Det första exemplet handlar om en person som köper sin första bostadsrätt på ett hyggligt läge i en storstad. Det andra exemplet handlar om ett par som köper sin första villa också denna i storstan.

I båda fallen har jag räknat ut vad kontantinsatsen blir med det nya bolånetaket som säger att bostaden kan belånas upp till 85%. Jag har även räknat ut räntekostnader, månadsamorteringen, kapitalkostnad för kontantinsatsen och en total månadskostnad.

Räntan jag har använt är 4% vilket förmodligen är väl lågt sett i ett längre perspektiv. Ränteavdraget är på 30%.

Eftersom det sker en amortering så kommer räntekostnaden att variera, därför presenteras denna som ett spann från första månaden första året till sista månaden det femotonde året.

Kapitalkostnaden baseras på en ränta på 2% per år, vilket kanske är lite lågt.

Exempel 1: Tvårumslägenhet i storstan

Pris: 1,5 MSEK
Avgift: 3500 SEK

Kontantinsats: 225 000 SEK (15% av 1,5MSEK)

Räntekostnader: 2975 SEK - 2625 SEK
Månadsamortering: 833 SEK (150 000 SEK på 15 år)
Kapitalkostnad: 375 SEK

Total månadskostnad: 7683 - 7333 SEK

Exempel 2: Villa i storstan

Pris: 4,5 MSEK
Drift: 3000 SEK

Kontantinsats: 675 000 SEK (15% av 4,5 MSEK)

Räntekostnader: 8925 - 7875 SEK
Månadsamortering: 2500 SEK
Kapitalkostnad: 1125 SEK

Total månadskostnad: 15550 - 14500 SEK

Slutsatserna som man kan dra är att boendekostnaderna kommer att sticka iväg ganska rejält eftersom räntan kommer att stiga och därtill det föreslagna amorteringskravet. I dagsläget ligger räntan på runt 3% och jag har räknat på 4%, något som man bör ses som fullt rimligt. Att amortera ner till 75% av priset man köpte för känns heller inte som en idé som utmanar utan fullt rimligt i min mening.

Naturligtvis skulle man kunna argumentera på sant Lyxfällan-manér att man kan låta omvärdera sin bostad och på så sätt hamna i en bättre ekonomisk sits. I fallet med det nya amorteringskravet skulle detta innebära att man kan höja ribban för vad man kan låna om bostaden stiger i värde. Sant, men det bör även fungera åt andra hållet i så fall, dvs att en fallande bostadsmarknad tvingar fram ytterligare amortering. Jag gissar att bankerna inte kommer att låta omvärdera bostäder stup i kvarten utan jag tror att man använder sig av inköpspriset, dvs värderingen vid köpet.

En annan effekt som är ganska intressant är att om priserna sticker ner kommer färre att få loss tillräckligt med pengar till de dyrare objekten. Dyrare objekt bör alltså rimligtvis gå ner mer om kombinationen höjd ränta och amorteringskrav leder till fallande priser.

Nu skall det slutligen sägas att amorteringskravet enbart är ett förslag och långt ifrån verkligt. Det kommer nog ett dröja ett ganska bra tag innan vi ser någon faktisk förändring.

Charlie

Inga kommentarer: