JM: En chansning

Idag så trillade det in några JM-aktier på kontot. JM för under 170 SEK tyckte jag kändes som en intressant investering. För att inte helt hamna snett, som jag till exempel gjorde när jag började köpa i Billerud, så valde jag att gå in med en ganska liten skvätt, ca 3% av portföljen (vilket inte är så lite egentligen).

Jag tycker att JM är duktiga på vad man gör och jag tror att efterfrågan på nybyggda hus och lägenheter kommer att hålla i sig. Till exempel så tror jag att lågenergihus med solceller kommer att vara ett intressant alternativ för många framtida husköpare istället för att köpa en 70-talskåk som byggdes under en tid när olja var billigare än isolering. Bomarknaden kommer förmodligen att svalna av och det kommer inte att påverka JM positivt, men kanske inte heller fullt så negativt som många tror. Investeringen handlar alltså inte om att jag inte ser problem utan att jag inte ser det så nattsvart som många andra verkar tycka. Det handlar också lite om vilken sikt som man ser på saken, enligt mitt sätt att se. Det håller på att ske en korrigering, men efterfrågan på bostäder kommer att hålla i sig.

Det är sant att JM har gjort mycket pengar i Stockholm och att denna marknad nu står inför tuffa utmaningar, men man kan också se det som att JM har valt att fokusera på Stockholm de senaste åren för att det har varit bäst förutsättningar där. Det är möjligt att man framöver kommer att bygga på åkrarna runt Malmö för att kunna locka till sig köpare som tjänar pengar i danska dollars. Till skillnad från en del andra mindre byggbolag så har JM verksamhet över hela landet och jag tror att det kan komma att vara en fördel under de närmsta åren.

Vad gäller amorteringskrav, räntehöjningar och kollapsade bopriser så tror jag att det är en reell risk. Det som ligger i andra vågskålen är att man förhoppningsvis framöver kommer att kunna bygga mer kostnadseffektivt. Idag är inte byggbolag ett under när det kommer till kvalitetsarbete, enligt mig. Det är en massa underleverantörer som är involverade som går i konkurs och återuppstår, och varje hus som byggs kommer med ett antal olika problem som måste fixas i efterhand. Det handlar inte om större saker (i de flesta fall), men likväl så blir det saker som måste åtgärdas i efterhand och det kostar. Jag tror att byggbolag kommer att bli bättre när det kommer till kvalitetsarbete. Mitt tips är att mer kommer att mer kommer att automatiseras och färre moment kommer att behöva utföras för hand på plats. Det i kombination med effektivare processer tror jag gör att byggkostnader kan komma ner en bit. Det är möjligt att någon som är mer insatt har en annan åsikt.

Sannolikt kommer pappersarbetet kring byggprocessen att också förbättras framöver. Idag är det viktigare att alla får tycka än att det går snabbt. Det är i sig inte nödvändigtvis fel, men en effekt av att varje kommun får tycka till är att byggbolag måste anpassa sig till varje kommuns tyckande. Taklutningar, hur stor del av en tomt som får bebyggas osv handlar nämligen mest om tyckande som jag ser det. Tyvärr är det ingen som har satt kronor på hur mycket olika kommuners tyckande kostar och inte heller hur mycket extra tid det tar. Det är så klart inte lätt, men det är en flaskhals som ofta inte syns. Det kan knappast bli sämre som jag ser det, däremot så skulle det eventuellt kunna bli bättre. För att förtydliga så är jag inte ute efter att man ska få bygga hur man vill hej vilt och jag ser poängen med att man har kontrollerade byggprocesser, men frågan är hur kontrollerade de skall vara och när det går till överdrift och det hela bara blir tjänstemannatyckande. Om det nu blir ett stålbad för byggbolagen så tror jag att röster kommer att höras för att effektivisera processerna kring byggande och det kommer att gynna byggbolagen.

En sak som förvånar mig med byggbolagen är att man inte tar tillvara eftermarknaden. Inom många branscher är det där pengarna finns, men när det kommer till byggbranschen så verkar man mer eller mindre lämna över den till andra mindre företag. Det tror jag skulle kunna ändras i framtiden. Framförallt i takt med att teknikinnehållet i hemmen utökas. Vem är bättre lämpad att se till att värmesystemet funkar än de som installerade det? Vem skulle kunna sköta trädgården bättre än de som anlade den? Varför inte låta de som spikade upp träpanelen måla den när det är dags? Vem skulle kunna se till att solpanelerna fungerar bättre än de som valde ut och installerade? Det fina är att man skulle kunna baka ihop hela alltet till ett jättepaket som man fakturerar månadsvis. Det är naturligtvis så att ett bolag som JM inte har kunskap om t ex solceller. Det går ganska enkelt att komma till rätta med genom bra samarbeten. ROT- och RUT-avdragen skulle inte vara till byggbolagens nackdel.

En annan spaning som jag har är att renoveringstrenden är på avklingande. Det finns inte lika många idag som för några år sedan som är beredda att betala nästan lika mycket för ett renoveringsobjekt som för ett tillfixat hus för att kunna göra det till sitt eget (tror jag). Det blir dyrare än vad man tänkt sig och det tar längre tid än man tänkt sig, och det är inte alla förhållanden som mår så där jättebra efter ett större renoveringsprojekt. Jag tror att fler skulle kunna tänka sig att köpa ett opersonligt enkelt boende med låga driftskostnader. Det är möjligt att jag har fel, men det är så mina tankar går.

En annan sak som jag tycker att man missar i debatten kring bolån är att många av de som lånar har lånat riktigt mycket. En inte försumbar del av de som har lånat riktigt mycket gör inte det för att man inte har koll på läget eller privatekonomin utan att man just anser sig ha stenkoll på privatekonomin. Bolån är subventionerat genom ränteavdraget. Bolåneräntorna blir lägre ju mer du lånar (upp till en viss nivå i alla fall). I vissa fall, t ex Avanza, kan du öka bolånet för att få mer pengar att investera, vilket kan göra att du kommer upp i belopp så att du uppfyller villkoren för private banking, vilket kan ge dig möjlighet att låna ännu billigare. Om banken vet om att du har pengarna som du lånat investerade i aktier, ränteobligationer eller annat är det dessutom möjligt att du kan sänka räntan ytterligare. Möjligheten att tjäna pengar genom att maxa bolånet är inte nytt och i det senaste numret av Aktiespararen så har man belyst möjligheten. Det är möjligt att det inte är särskilt vanligt att maxa bolånet på detta sätt, dock är det nog inte oviktigt i sammanhanget tror jag. Att bara titta på bostadspriser och belåningsgrader, och dra slutsatser utifrån detta ger inte en komplett bild.

Det skall bli intressant att följa JM. Även om jag tror på JM så är det fortfarande stora risker med bolaget och det kommer att krävas en omställning. Det är alltid tufft för ett bolag. Jag kommer sannolikt att ligga kvar ett ganska bra tag och jag har funderat kring JM ett tag, men det är inte alls säkert och det kan mycket väl vara så att jag kommer på andra tankar.