Bostadsbubbla?

Det har talats en hel del om bostadsmarknaden den senaste tiden och alltfler är av uppfattningen att vi har en bostadsbubbla. Jag tror för egen del att det mycket väl kan vara så att vi får se en nedgång i takt med att räntan höjs, men jag tror inte på någon krasch där priserna halveras.

I en artikel jag läste så menade någon att man skulle räkna med räntor på 5,5%. Det är betydligt mer än dagens räntor som ligger runt 3%. För att få en bild av vad vi talar om för kostnader har jag tagit fram ett exempel för en villa.

Exempel 1. Nybyggd mindre villa i utkanten av storstan

Det går idag att köpa nybyggda villor eller radhus i utkanten av våra storstadsområden för omkring 4 MSEK. Tomterna är små eftersom mark kostar mycket, men i gengäld är ofta driftskostnaderna låga eftersom man har lärt sig att bygga mer energismart (åtminstone om man jämför med villorna byggda på 70-talet som värms med direktverkande el).

I mitt exempel så kan köparen betala 15% kontant, dvs 600 000 SEK. Min gissning är att dessa pengar kommer från tidigare bostadsaffärer alternativt från eget sparande eller från föräldrar. Det finns säkert vissa som tycker att detta är ett felaktigt antagande och att det inte är rimligt att bostadsköpare kan hosta upp så mycket pengar. Verkligheten visar dock att fallet är sådant att bostadsköpare kan få fram 15% av köpeskillingen. Bolånetaket (som säger att man bara får låna 85%) har inte haft någon direkt effekt och därför är det rimligt att anta att dessa pengar kan fås fram. Eftersom en stor del av svenskarnas förmögenhet kommer just från bostadsprisuppgången kan detta ändras om vi får se en nedgång.

Att ha pengar investerade i en bostad innebär att dessa pengar inte kan jobba genom att ligga investerade i aktier eller på ett räntebärande konto. För att kalkylen skall bli riktig har jag därför valt att räkna ut en kapitalkostnad för kapitalinsatsen. För att räkna ut kapitalkostnaden har jag valt att använda en ränta på 3%, vilket ungefär borde motsvara inlåningsräntan när bolåneräntan är 5,5%. Faktorn 0,7 finns med för att kompensera för kapitalskatten på 30%.

Pris: 4 MSEK

Insats: 600 000 SEK (15% av 4 MSEK)

Kapitalkostnad (per månad): 1 050 SEK (600 kSEK * 3% * 0,7 / 12)

Räntekostnader (per månad): 10 908 SEK (3,4 MSEK * 5,5% * 0,7  / 12)

Drift (per månad): 3 000 SEK

Total boendekostnad: 14 958 SEK exklusive amortering

Kostnaden för att bo i en nybyggd villa i utkanten av stan landar alltså vid en boränta på 5,5% på runt 15 kSEK i månaden. Det skall sägas att inget underhåll är medräknat i denna kalkyl, men eftesom det är en nybyggd villa bör detta vara lågt.

Är det rimligt för en familj att betala 15 000 SEK i måndan för boende? Det är en sak att man kan, men frågan är om det är rimligt. Många som köper hus idag räknar ut att de kan klara av räntebetalningarna även om räntan stiger, men frågan är om de köpare som skall köpa vid de höga räntorna ser på vad de kan betala eller om de ser på vad som är rimilgt. De flesta människor vill kunna ha råd att åka på semester, kunna ha en bil som startar varje morgon, etc. Med andra ord ingen vill offra för mycket för sitt boende.

Lönesumman för två personer som arbetar hamnar ungefär på 50 kSEK / månad om man antar att de är i början av sina karriärer, vilket många gånger är fallet när man köper en villa i utkanten av stan. Det är möjligt att antagandet är lite väl kantigt, men jag tror att det fungerar hyfsat. För den som är statistikintresserad finns det mycket att hitta om detta på SCB, bland annat detta. Efter skatter och bidrag höftar jag till att de har ungefär 30 kSEK / månad att leva på. Det är alltid svårt att generalisera och faktum är att jag tror egentligen att småbarnsfamiljer i snitt har lite mer att röra sig med enligt statistik som jag har sett vid något tillfälle, men vi stannar vid att familjen har ut 30 kSEK / månad.

En familj som köpt ett hus för 4 MSEK, som hade pengar till kontantinsatsten på 15%, som har låga driftkostnader (3 000 SEK/månad), som inte amorterar och som inte har några underhållskostnader alls kommer ändå att betala hälften av sin gemensamma månadsinkomst för boendet. Det är någonting som man kan klara av, men inte något som är rimligt.

Exempel 2. Stor bostadsrätt på centralt läge

På hyggligt centralt läge kan man idag köpa bostadsrätter för 4 MSEK i storstäderna. Det är naturligtvis inte Strandvägen vi talar om, men ett helt OK läge i någon av Sveriges största städer.

Skillnaden mellan villor och bostadsrätter är att när du köper en villa så finns det inga mellanskikt som måste granskas. Du köper villan och betalar för villan. Vad gäller bostadsrätter så finns det ett mellanskikt som måste tas med för att kalkylen skall bli riktigt, nämligen bostadsrättsföreningen. Nybyggda bostadsrätter säljs ofta genom en s k 70/30-princip, vilket något förenklat innebär att 70% tas ut som insatsen för bostadsrätten, dvs vad vi vanligtvis betecknar som "pris för lägenheten", och resterande 30% läggs som lån i föreningen. Det egentliga priset för en nybyggd bostadsrätt är alltså betydligt högre än insatsen. Exempelvis en bostadsrätt som kostar 4 MSEK har även lån i föreningen på ungefär 1,7 MSEK, vilket ger ett totalpris för lägenheten på 5,7 MSEK. Naturligtvis finns det föreningar som har bättre ekonomi, t o m som är obelånade, men ofta så finns det ganska stora lån i föreningarna.

I exemplet nedan har jag valt att lägga in 1 MSEK i lån via föreningen. Det är fömodligen inte helt fel för en lägenhet som kostar 4 MSEK.

Avgiften har jag satt till 5 000 SEK per månad.

Precis som i det tidigare exemplet räknar jag med att personerna som köper lägenheten kan betala 15% ur egen ficka eller från egen ficka och närståendes fickor.

Pris: 4 MSEK

Insats: 600 000 SEK (15% av 4 MSEK)

Kapitalkostnad (per månad): 1 050 SEK (600 kSEK * 3% * 0,7 / 12)

Räntekostnader (per månad): 10 908 SEK (3,4 MSEK * 5,5% * 0,7 / 12)

Avgift (per månad): 5 500 SEK


Total boendekostnad: 16 458 SEK exklusive amortering

I exemplet ovan har jag antagit att avgiften stiger till 5 500 SEK från 5 000 SEK på grund av de högre räntorna. Min gissning är nämligen att dagens bostadsrättsföreningar inte räknar med 5,5% i ränta utan snarare med 4,0 - 4,5%. Naturligtvis är föreningens arbete långsiktigt och det är möjligt att man har reserver undanstoppade för att klara räntor på 5,5 %, men jag tror att många föreningar hade varit tvungna att höja avgifterna vid dessa räntenivåerna. Det är alltså inte bara bostadsköpare som har blivit fartblinda av de låga räntorna utan även en del bostadsrättsföreningar. För alla som äger en bostadsrätt kan detta slå dubbelt.

Vad innebär då ett påslag på 500 SEK per månad eller 6 000 SEK per år? En räntehöjning på 1% för 1 MSEK innebär en ökad räntekostnad på 10 000 SEK. Påslaget på 500 SEK är med andra ord ganska försiktigt och bygger på att föreningen haft mariginaler.

Jag tror inte att priserna kommer att fortsätta upp i samma takt som de senaste åren och det kan mycket väl vara så att vi får se priserna sjunka de närmsta åren. För en del som är tungt belånade utan reserver så kommer detta att bli tufft.