06 maj 2007

Bostadspriserna kommer att fortsätta upp i all framtid

Jag såg härom kvällen ett program i TV4 lett av Lennart Ekdal som tog upp de stigande priserna på bostadsmarknaden. En intressant siffra som nämndes i början av programmet var att svenskar idag har bostadslån som uppgår till 1 700 miljarder kronor. Om man räknar med en befolkning på 9 miljoner blir det ungefär 200 000 kronor per person i Sverige, dvs ungefär en ganska låg årslön. Om man sedan tar hänsyn till att de flesta barn inte har bostadslån och att en hel del människor fortfarande bor i hyresrätter så är det en ganska skrämmande siffra.

Resonemanget som många verkar föra är att en placering i en bostad är en säker investering, dvs att man med välidigt stor säkerhet kommer att få igen pengarna när man säljer bostaden. Historiskt sett så har bostäder varit en bra investering, men det ger som bekant inga garantier för hur framtiden kommer att te sig.

En annan sak som många glömmer, och detta tycker jag är mer allvarligt, är att en bank som ger ett lånelöfte inte gör detta för att de tycker att det verkar vara en bra affär utan för att de tycker att det är en affär som har en acceptabel risknivå, dvs de anser att sannolikheten för att de kommer att kunna få tillbaka pengarna med ränta är hygglig. Om det sedan innebär att personen/personerna som fått lånelöftet måste ägna 20 års tid åt att reda upp sin ekonomi efter att räntan stigit och att de varit tvungna att sälja bostaden med förlust så tycker naturligtvis banken att detta är tråkigt, men det är en del av spelet. Banken lånar ut pengar för att tjäna pengar.

Man kan naturligtvis tycka vad man vill om banker som beviljar lån till personer som knappt har några pengar alls att satsa och som med stor säkerhet kommer att få det kämpigt med en räntehöjning, men för att kunna stå sig i konkurrensen så måste bankerna alltmer börja tänja på sina gränser. Jag menar därför inte att skylla på banker.

Snarare tycker jag att det är tråkigt att så många personer är så högt belånade som de är idag. Det är inte alls bra på många sätt. Det minskar rörligheten på arbetsmarknaden och definitivt entreprenörsandan eftersom bolån bygger på en trygg anställning. Denna inlåsning och på sikt ansträngda ekonomi kommer förmodligen också att tära på mångas förhållande.

När jag gick i skolan hade inom ramen för matematikundervisningen något som kan liknas vid undervisning i privatekonomi. Vi fick lära oss att när räntan var låg skulle man passa på att amortera mycket av sina lån, medan när det var hög ränta så kunde man i vissa fall vara tvungen att dra ned på amorteringsnivån. Jag tror inte att detta gäller längre. Idag lånar man till historiskt sett låg ränta och struntar i att amortera över huvudtaget. Varför skall man göra det när man ändå kommer att kunna sälja bostaden med vinst?

"Boräntorna på väg upp", DN, 25 april
"Regeringen bryr sig inte om risken för överhettad bomarknad", DN, 22 april

6 kommentarer:

Anonym sa...

Jag tror dom flesta banker har relativt höga krav för att låna ut pengar, att man t.ex. ska klara en höjning på 2-3% åtminstone. Jag har nyligen köpt bostad och det är iaf uppfattningen jag fick. Jag gav en bank i uppgift att 'reverse engineera' mitt lånelöfte genom sin algoritm för att se hur mycket jag max skulle få låna, och det var inte alls så mycket som jag skulle trott. Snarare ganska ansvarsfullt.

Sen finns det ju den nya aktören BlueStep som erbjuder lån med högre ränta till folk som inte får lån från vanliga banker... Där har vi ett problem. I dagsläget har jag faktiskt inte hört om ett enda fall av några som tvingats sälja för att dom inte har råd med lånen längre, men i framtiden finns risk att det blir vanligare.

Att bolån skapar låsningseffekter på arbetsmarknaden är till viss del sant. Jag skulle idag inte våga hoppa av arbetslinjen och starta en egen firma, även om jag har en intressant idé... Men det känns också rätt bra med anställning när man har hus varken man har lån eller inte. Det finns många andra kostnader som är sköna att kunna budgetera och veta att man kan betala. Dessutom är min bild av att starta eget att det krävs mycket jobb i början, något man sällan har som husägare. Dessutom är jag nybliven pappa vilket gör att det är svårt att få tiden att räcka redan som det är.

Johan Crona sa...

Jag tycker du missar en viktig sak i ditt resonemang, som i och för sig bankerna också slutat bry som om, det är att lånen ska betalas tillbaka.

Idag har kapital blivit en resurs för att få tillgång till bostad. Men det finns få som ser lånet som ett lån, dvs det ska amorteras tillbaka. Om än på lång sikt när det gäller bostäder. Istället lånar man på sig mer och mer när en bostad stiger i pris för att ha råd med mer konsumtion av båtar, bilar och dyra resor. Det tycker jag inte är en bra trend.

Människor borde försöka spara ihop en initial hög av pengar som sedan sätts i arbete och ger mer pengar av sig själv, såsom du gör med dina fonder exempelvis. På så sätt har man också kapital när det blir dags för investeringar eller konsumtion.

Överutlåning riskerar att bidra till en bubbla.

Charlie sa...

Hej diversifierad!

Det är mycket möjligt att jag inte var helt nyanserad i mina åsikter om bankväsendet. Jag är helt på det klara att banker gör seriösa kalkyler innan man tar lån, men även om man adderar på 2-3% på dagens räntenivåer så når man ändå inga "historiskt sett" skyhöga räntor. Förvisso skall man även ta hänsyn till att mycket högre räntenivåer förhoppningsvis kommer gå hand i hand med en ökande inflation (vilket då kommer att "äta upp" en del av lånet), men jag vänder mig mest emot den i mitt tycke alltför optimistiska synen på framtida bostadspriser. Jag är rädd för att man tittar på varandra och belånar sig alltmer utan tänka på hur mycket pengar man egentligen lånar och framför allt, som Johan Söderberg poängterar, att man skall kunna betala tillbaka lånet en dag.

Jag hoppas att bostadsmarknaden ganska snart börjar avmattas för prisökningar på 20% på 12 månader, vilket är fallet för bostadsrätter i Malmö, är inte hållbart i längden.

mvh Charlie

Charlie sa...

Hej Johan!

Jag håller med dig. Att man en dag skall kunna betala tillbaka sina lån borde vara en grundförutsättning för alla som lånar och oavsett vad man lånar till.

Om man har amorteringstakter på 40 år eller mer så är det ganska mycket som kan hända på den tiden.

mvh Charlie

Anonym sa...

Nej, självklart kan man inte ta höjd för hur höga räntor som helst, jag skulle själv få jobbigt om dom gick upp mycket mer än 3%. Men som du säger så skulle extremt höjda räntor förmodligen vara på grund av skenande inflation, så det skulle sätta saken i ny dager.

Angående att betala tillbaka lån så är jag lite kluven. Vårt lån kommer ta i runda slängar 40 år att betala tillbaka, och under den tiden har vi säkert hunnit låna lite mer för att hålla huset i gott skick.

Men vad ska man göra? Utan rika föräldrar är det inte direkt lätt att spara ihop till tre mille. På lön blir ingen rik sägs det ju, och det stämmer rätt bra. Istället är det bopriserna som gör dom flesta svenskar rika, förutsatt att man är inne i karusellen.

Jag stod utanför några år och väntade på nedgång, men den kom aldrig. Till slut bestämde vi oss att kasta oss huvudstupa in, ta stora lån och köpa ett hus där vi kunde trivas i många år framöver. Vi såg naturligtvis till att ha skapliga marginaler så vi kunde klara en rimlig ränteuppgång, men skulle vi ta höjd för en ränta på 15% skulle vi få sitta i vår hyresrätt tills vi pensionerades.

Charlie sa...

Hej diversifierad!

Jag kommer med väldigt stor sannolikhet snart själv att vara i ungefär motsvarande din lånesituation, därav frustrationen. Livet måste gå före helt enkelt, och att vägra acceptera bostadspriserna är tyvärr inget alternativ. De är vad de är helt enkelt.

Sett i ett längre perspektiv så är det förhoppningsvis en god affär att köpa en bostad, men jag tycker att det är tråkigt att väldigt många unga människor (däribland jag själv och tydligen även du) inte har något annat alternativ än att ta väldigt stora lån.

Någon direkt lösning på problemet har jag inte, men jag hoppas att bostadspriserna börjar plana ut och inte fortsätter att sticka upp i höjden för det tror jag inte är sunt för svensk ekonomi.