10 mars 2012

Att köpa bostad

Jag har precis själv köpt en bostad, något som har varit en lång och inte helt enkel process. I mitt fall har en svår del av det hela varit att jag är ganska övertygad om att priserna är höga och att det mycket väl kan komma en nedgång de närmsta fem-tio åren. Hur som helst, livet är mer än bra affärer och viljan att bo i villa var större än viljan att göra en bra investering.

Under processen som ledde fram till att vi köpte så gjorde jag ett antal reflektioner:

- Kapitalkostnad är nästan ett okänt begrepp
När jag pratat med vänner, kolleger, mäklare etc så har man ofta fått kommentarer i stil med "boendekostnaden beror ju naturligtvis på hur mycket du hade tänkt sätt in själv", vilket naturligtvis är fel och något som förvånar mig att fler inte inser. Att binda kaptial i ett hus innebär att du inte kan få ränta på de pengar, eller annan avkastning för den delen. Naturligtvis kan man argumentera att du får en ränta i form av inflation, men även om det är så att pengarna man sätter in är inflationsskyddade så är det en ganska klen avkastning.

- Alla renoverings-/undershållskostnader är investeringar
Många resonerar som så att ett ombyggt badrum ökar värdet på huset med vad badrummet kostade (om inte mer) och att den höjningen för alltid kommer att finnas kvar. Ett badrum har en livslängd på runt 15 år, dvs den investering som gör i ett nytt badrum kommer med tiden att förbrukas. Det nya badrummet kommer med andra ord inte att vara nytt för evigt.

- Driftskostnader
Det kostar att driva ett hus och att skylla på elbolagen kan man naturligtvis göra om man vill ha en syndabock, men sanningen kommer ändå att finnas kvar. Hus som inte är byggda för att vara energieffektiva och som värms upp av direktel kommer att vara dyra i drift. Jag säger inte att elbolagen tar ut eller inte tar ut skäliga priser. Det är en annan fråga. Helt klart är däremot att fler räknar på räntan fram och tillbaka och sväljer mäklarens prognos om driftskostnader utan någon egen reflektion. Jag tror inte att el för uppvärmning kommer att bli billigare. Det kan det knappast bli om vi skall försöka ställa om samhället till ett grönt sådant.

- Underhållskostnader
Det kostar att underhålla ett hus. Det är sak att driva huset - uppvärmning, sophämtning, hushållsel, vatten, bredband, etc - och en annan sak att underhålla huset - byta sönderrostade stuprör, byta ut ruttna plank, lägga om garagetak som läcker etc. Underhållskostnader ser till att värdet på huset inte sjunker, inte höjer värdet på huset. Skillnaden mellan renoveringar och underhåll är att underhåll inte överhuvudtaget syns eller diskuteras.

- Pendlingsavstånd
Man skall köpa hus där man vill bo brukar det heta. Många menar att detta innebär att man först köper ett hus och sedan funderar på hur man skall ta sig till jobbet. I de flesta hushåll, åtminstone med småbarn, så blir svaret två bilar. Att ha en bil är dyrt. Att ha två bilar är ännu dyrare. Om man vill ha en bil som känns trygg och startar varje morgon, vilket inte sällan är argumentet för att köpa en bil för 350 000 SEK så blir det natuligtvis ännu dyrare. Naturligtvis kan det hända att man ändå köpt två bilar även om man inte flyttat till ett hus, men när man köper ett hus så har man möjlihet att se över sin pendlingssituation. Man kan tro mycket om framtiden, men att det skall bli billigare att köra bil håller jag för ganska osannolikt, elbilar till trots.

- Den egna tiden
Det kostar tid att underhålla ett hus, det kostar tid att pendla, etc. Det är kul att göra saker tillsammans, men det tar inte ett "Äntligen hemma"-avsnitt (60 min) i tid att tapetsera om ett run och lägga nytt golv även om man är hantverkare. Saker och ting tar tid. Värdefull tid. Det är dessutom lögn att säga att det alltid är roligt. Det är t ex inte roligt att upptäcka att specialskruvarna som du behövde för att färdigställa ditt projekt på helgen som du avsatt är slut på lagret och kommer in om ett par dagar. Det händer aldrig Martin Timell, tror jag.

Vad vill jag säga med detta? Det jag vill säga med detta att ett husköp är så mycket mer än räntekostnader. Om man vill göra ett bra köp som både ger ekonomiska marginaler och tidsmarginaler i livet så skall man väga in mer än prislappen på huset och om man tycker att det verkar vara trivsamt. Vilket hus som passar kan man bara själv avgöra, men bra beslut är ofta faktagrundade beslut.

2 kommentarer:

P2m sa...

Bra inlägg.. Kan bara hålla med om det du säger. Faktum är dock att gemene man ofta kallar bostaden för en investering för att de hör andra säga så. Tror inte de tänker så mycket på det och inte heller att allihop förstår ordet investerings egentligen betydelse.. Jag har slutat lyssna på dylika uttalanden helt enkelt. Det minskar i alla fall min frustration. :)

Charlie sa...

Jag tycker faktiskt inte att det är så tokigt att säga att en bostad är en investering. Charlie Söderberg m fl brukar påpeka att en bostad inte är en investering för att den skapar utgifter inte intäkter, vilket naturligtvis kan tyckas vara en poäng. Vad jag tycker missas i ett sådant resonemang är att bostad faktiskt ändå kan vara en investering. Tänk att du köper en villa och hyr ut den till dig själv. Villan är på så sätt lika mycket en investering som en hyresfastighet.

Charlies resonemang bygger på att kostnaderna för skulden inte överstiger intäkterna för uthyrningen till dig själv och att det på så sätt skapas en nettoutgift varje månad, vilket innebär att det är en dålig investering. Om man istället skulle sättas hyran till säg 30 000 SEK i månaden så skulle bostaden kanske vara en riktigt bra investering.