JM: Greenblatts formel

Jag hittade en tidning som jag av någon anledning hade sparat. Det var en DI från början av året där man gick igenom de aktier som var köpvärd enligt Joel Greenblatts modell. JM var nummer 1 på listan. Hittills så har det inte varit ett lysande val, men inte heller katastrofalt. Det är nog ungefär oförändrat sett sedan årsskiftet om man räknar med utdelningen (och det bör man ju göra). I början av året så stod aktien runt 180 SEK och nu är det knappt 170 SEK. Utdelningen i april var på 11 SEK.

Under långa delar av dagen så har jag gått och tänkt på att JM nog har bottnat och att sannolikheten för att aktien kommer att gå ner så mycket mer är hanterbar. Förväntningarna är låga med andra ord och utrymmet för positiva överraskningar är ganska stort. Tyvärr så finns det en del som talar emot att det skall komma så mycket positiva nyheter dock. Det finns en del att göra på kostnadssidan, men det är ingenting betydande som kommer att ändras. Man kommer att bygga ungefär som man gör idag också de kommande åren som jag ser det. Vad gäller intäktssidan så kommer det fortsatt att vara en stor efterfrågan på bostäder, men med högre ränta, eventuellt reducerat ränteavdrag i framtiden mm så är det svårt att se att det kommer att bli någon större tillväxt och att man kommer att kunna sälja dyrare. Det ser med andra ord ganska tufft ut de kommande åren. Jag tycker att det avspeglas ganska väl i kursen.

Det som får mig att tveka att gå in lite tyngre är att JM lever mycket på att bygga lägenheter i form av bostadsrätter. Det som man inte tänker så mycket på är att många föreningar är relativt hårt belånade. Så länge räntan är låg så spelar det inte så stor roll för avgifterna, men den dagen då räntan tickar upp så kan det bli kännbart. Att sälja lägenheter i form av bostadsrätter måste vara väldigt lockande. Kunden belånar sig själv samt gruppen av kunder som köper i samma förening belånar sig tillsammans via föreningen. Denna typ av uppdelad belåning är sannolikt viktig för JM. Idag är det en liten del av de bostäder som man säljer som är i äganderättsform och det tror jag inte är en slump.

Kommer då bostadsrättsföreningskonceptet att tappa de närmsta åren? Om det kommer att förbli sig likt så spelar det väl ingen roll. Det är förvisso sant, men jag ser det ändå som en risk. Jag tror att räntan inom inte alltför lång framtid kommer att höjas i Europa som ett svar på att Fed höjt. Detta i sin tur kommer att påverka Riksbanken så att man höjer. Jag kan ha fel så klart, men det är vad jag tror. En effekt av att räntan höjs är att det blir synliggjort hur mycket belånade många föreningar faktiskt är. Eventuellt kan detta leda till att konsumenter blir mer medvetna och eventuellt kan det påverka JM. Detta är på inget sätt bara kopplat till nyproducerat utan gäller bostadsrättsföreningar generellt. Det är möjligt att det är överdrivet att se risker i att bostadsrättsföreningskonceptet kommer att ifrågasättas eller att föreningarnas ekonomi och prognoser skall få någon större effekt på priserna. Det är på inget sätt nytt, men jag tror att räntehöjningar kan komma att bli en dubbelsmäll för en del, både högre ränta till banken och högre avgift till föreningen.

Förmodligen kommer jag inte att öka i JM ännu mer. Det är nog rätt bra där det ligger just nu, ca 5% av portföljen.