Är bostadskarriärens tid förbi?

Henrik Mitelman på DI skriver idag att han tror att bostadskarriärens tid är förbi. Han är inte den förste som ifrågasätter hållbarheten i dagens bostadspriser, men det är likväl intressant att det alltmer vedertagna synen är att priserna kommer att gå ner eller i bästa fall ligga kvar på dagens nivåer. Att riskaverta journalister på stora tidningar bröjar släppa nyheten tyder på en hel del.

Lars Wideräng kommentarer, inte helt förvånande, detta på sin blogg Cornucopia och lyfter även fram transaktionskostnaden för att byta bostad. Utöver mäklararvode på 2-3% tillkommer lagfartskostnad på 1,5% och pantbrevskostnad på 2%. Mäklararvodet och lagfartskostnad beräknas på köpebelppet och pantbrevskostnader beräknas på de nya inteckningar som görs (vilket ofta innebär att om du köper huset av någon som bott där väldigt länge så tillkommer, givet att du lånar till merparten av köpebeloppet, relativt sett större kostnader för pantbrev jämfört med om du köper huset av någon som har bott där en kortare period).

Jag har tidigare skrivit på bloggen att jag tycker att dagens bostadspriser är väl höga och att jag inte tror att de som idag ger sig in i leken kommer att få se samma fina utveckling som sina äldre kusiner som gav sig in i leken i slutet av 90-talet fått se. Det är möjligt att jag har fel, men det är vad jag tror.

Det jag tycker är värt att poängtera som inte alltid lyfts fram är kostnaden för att flytta, eller mer korrekt, kostnaden för att sälja en bostad och köpa en annan, är väldigt hög. Jag hade tänkt illustrera med ett exempel:

Sven och Lotta bor idag i Göteborg i ett fint hus. En dag får Lotta ett jobberbjudande i Stockholm som hon väldigt gärna vill tacka ja till. Sven tycker att det verkar lockande att flytta till Stockholm och de bestämmer därför tillsammans att flyttlasset skall gå till huvudstaden.

Efter ett tag hittar de ett hus de gillar i Stockholm för 5 MSEK. Det ligger inte centralt, men de trivs och bestämmer sig för att slå till. Det är ett äldre par som säljer och det finns bara pantbrev på 1 MSEK.

Huset i Göteborg säljs för 5 MSEK efter ett par visningar. Vid en första anblick kan man alltså tro att pengarna flyttades från ett hus till ett annat, men inte riktigt.

Paret har nämligen 1,5 MSEK att sätta in i det nya huset, vilket innebär att de måste ha ett ytterligare pantbrev på 2,5 MSEK (5 MSEK-1,5 MSEK). Kostnaden för pantbrev blir 50 000 SEK (2% av 2,5 MSEK). Dessutom tillkommer en administrativ avgift på ett par hundralappar.

Mäklaren som sålde huset i Göteborg skall ha sitt. Efter lite förhandlande landade hans arvode på 2%, vilket på 5 MSEK landar på 100 000 SEK.

För att garantera att även den dammigaste spargrisen får sätta livet till så tar det inte slut där. Det skall även till en lagfartskostnad på 1,5% på köpebeloppet på 5 MSEK, vilket blir 75 000 SEK.

Summa summarum, så kan kostnaden för att sälja en 5 MSEK-villa och köpa en lika dyr någon annanstans mycket väl landa på styva 200 000 SEK. I mitt exempel blir totalsumman 225 000 SEK, vilket är ganska mycket pengar för de flesta.

Vad kan man då lära sig av detta? Det kostar att byta bostad, ganska mycket till och med. Om man har för avsikt att göra bostadskarriär genom att successivt byta upp sig måste man ha till en ganska bra värdestegring bara för att kompensera för själva transaktionskostnaden. Man skall alltså vara långsiktig när man köper hus.

Personligen kan jag tycka att det är väl höga lagfartskostnader och pantbrevskostnader. Risken är att Lotta strutntar i jobbet för att det blir för dyrt att flytta. Kanske räknar hon och kommer fram till att även om hon får en löneökning på nästan 10 000 SEK mer i månaden på toppjobbet så tar det ganska många månader innan denna löneökning betalar kostnaderna för bostadsbytet och tackar nej till jobbet delvis av den anledningen.