I ett tidigare inlägg som jag kallade "Hyresrätt eller bostadsrätt?" resonerade jag kring frågan om det var ett ekonomiskt klokt beslut att byta en hyresrätt mot en mosvarande bostadsrätt. Det är ingen enkel fråga och jag har inga svar, men jag tycker att frågeställningen är intressant. I en kommentar som jag fick på detta inlägg påpekade martint att jag inte tagit hänsyn till värdestegringen på en bostadsrätt. Jag tyckte att kommentaren var intressant (även om mitt förra inlägg egentligen handlade om problematiken med resonemanget att "man alltid får tillbaka sina pengar på sikt").
Hur som helst, efter att tänkt lite kom jag fram till att det kunde vara intressant att se hur stor prisstegring som redan är inprisad i de två exempellägenheterna som jag visade i förra inlägget, och som även visas nedan.
Hyresrätt
Hyra: 7 500 SEK/mån
Bostadsrätt
Insats: 2 500 000 SEK
Avgift: 4 000 SEK/mån
Hyreskostnaden för ett år är för hyresrätten 90 000 SEK (12 mån x 7 500 SEK/mån). I fallet med bostadsrätten betalar man under samma period 48 000 SEK (12 mån x 4 000 SEK/mån) i avgifter. Detta ger en skillnad på 52 000 SEK.
I fallet med bostadsrätten skall man även räkna med kostnaden för de 2 500 000 SEK som man måste ha till insatsen. Kostnaden för denna summa beräknad med räntesatsen 4% blir 100 000 SEK per år. (Jag räknar på 4% och antar att detta stämmer ganska bra med den faktiska ränta som blir resultatet efter ränteavdrag etc.) Märk att denna kostnad för pengarna finns även om man inte lånar. Alternativet till att sätta dem i en bostad är ju att ha dem på ett räntebärande konto eller dylikt.
Årskostnaden för en hyresrätt är alltså 90 000 SEK. För dessa pengar får man ett boende. Det finns egentligen ingen risk förknippad med boendeformen, men å andra sidan heller ingen möjlighet till att göra en vinst.
Årskostnaden för motsvarande bostadsrätt, enligt resonemanget ovan, 48 000 SEK i avgiftskostnader och 100 000 SEK i kapitalkostnader, vilket tillsammans ger en totalkostnad på 148 000 SEK om året. Boendeformen innebär en risk på så sätt att man kan vara tvungen att sälja lägenheten med förlust om man av någon anledning måste flytta, men å andra sidan, om pristegringen fortsätter, så har man möjlighet att göra en bra vinst.
Skillnaden för de båda årskostnaderna är alltså 58 000 SEK (148 000 SEK - 90 000 SEK). Om man använder samma utgångsvärden som jag gör så innebär detta att den person som lämnar hyresrätten för att flytta till motsvarande bostadsrätt räknar med att värdestegringen under första året kommer att vara högre än 58 000 SEK eller, omräknat till procent, 2,3% (58 000 SEK/2 500 000 SEK). Detta är inte en alltför avskräckande siffra om man tittar på den historiska prisutveklingen, men det är likväl viktigt att komma ihåg att det finns en prisstegring inräknad i priset. Om priserna fortsätter upp minskar naturligtvis den förväntade pristegringen för nästa år, men om de går ner så ökar den.
Det är också viktigt att komma ihåg att om räntan stiger så stiger priset på pengar, vilket innebär att förväntningarna på värdeökning stiger. Detta kommer till viss del att kompenseras med inflationen (som hör samman med den ökande räntan), men det är en fin balans.
Det blev lite bråttom i slutet och jag hoppas att jag fick rätt på alla siffror. Kommentera gärna!
mvh Charlie
Hej Charlie,
SvaraRaderaTrivs du bra dar du bor rekommenderar jag att du bor kvar i din hyresratt. Nagra anledningar:
1) Det finns ju en mojlighet att din lagenhet gors om till Brf och normalt ger man lite rabatt till koparna.
2) Rantan ar pa vag upp. Det gor Brf boendet dyrare (det kan forvisso ocksa gora att din hyra oka lite).
3) Priserna kommer formodligen snart att ga ner. Om det blir 10% eller 50% aterstar att se. Tex har innerstadspriserna gatt upp 500% de sista 12 aren medans snittlonerna endast 60%. Stor obalans med andra ord. Manga klarar nog lite hogre rantor men om arbetsmarknanden viker vilket forr eller senare hander kommer priserna att falla ordentligt.
Koper man en Brf tar man ju ocksa over en andel i Brf. Har Brf skulder okar aven manadsavgiften nar rantan stiger. Normalt skulle jag saga, saken ar kristallklar, kop en Brf, i dagslaget, fore "bostadskraschen" ar det battre att vanta.
Jag tycker det är lite avhänget också i vilken fas av livet man befinner sig. Innan man så att säga "slår rot" är hyresrätten ett utmärkt alternativ, förutsatt att man får tag på en.
SvaraRaderaAnnars kan ju tillgången vara en nog så god anledning till att välja ett köpt boende. Hyresrätter i Stockholms innerstad är ju inte något man bara får, däremot kan vem som helst med tillräcklig ekonomi köpa en lägenhet mitt i smeten.
Själv har jag bott i hyresrätt tills det var dags att slå rot. Jag köpte ett hus, och här planerar jag bo i trettio år. Med den tidsramen är jag övertygad om att det lönar sig att äga bostaden istället för att hyra den. Ägandet gör också att jag kan göra om bostaden hur jag vill, och att jag dessutom får tillbaka pengarna för det jag gjort den dag jag vill flytta.
Hej Anders!
SvaraRaderaJag håller helt med dig. Det slår mig många gånger att prisskillnaderna inte är större på bostadrätter i högt belånade föreningar och bostadsrätter i föreningar med låg belåning. Det rådande uppfattningen verkar vara att antalet kvm är viktigast prissättande faktor.
mvh Charlie
Hej diviersifierad!
SvaraRaderaJag håller helt med dig om att man skall ta hänsyn till annat än ekonomi när man köper en bostad. Med en så lång investeringshorisont som 30 år så kan man nog känna sig ganska trygg. Du verkar ju dessutom vara duktig på att amortera.
Min horisont är snarare 5 år ungefär, kanske kortare än så, vilket gör ganska stor skillnad.
mvh Charlie
Med så kort tidsperspektiv som 5 år med denna kalkyl som du presenterar är det nog på det sättet att hyresrätten är att föredra.
SvaraRaderaDu slipper risken för prisfall samtidigt som du har större chanser att spara vid sidan av amorteringar.
Hej christoffer!
SvaraRaderaJag är av samma åsikt som dig. det hela handlar, som jag ser det, om man sitter på en hyresrätt, att hitta rätt läge att hoppa på karusellen. Historiskt sett har ju förr, desto bättre gällt, men jag är inte helt säker på att det gäller just nu.
Tänkte rota fram lite bostadsstatistik från SCB. Det kan nog vara ganska intressant.
mvh Charlie
Their seo services are top notch. We have been using them for about 5 years now but they just showed us their new viral marketing packages that are state of the art mass marketing techniques becuase it's not just about seo
SvaraRaderaanymore.
Website Promotion from Atomic Seo was definitly a wise investment so yeah I would recommend their services.
Hej Charlie! Intressant inlägg om hyresrätt eller bostadsrätt. Skulle vara roligt att höra hur du ser på läget idag, 2009!
SvaraRaderaVi bor själva i en ganska dyr hyresrätt, dryga 9000 kr i månaden betalar vi. Vi har helt enkelt inte vågat ta ett lån på flera miljoner för att kunna köpa en bostadsrätt, men nu med de låga räntorna är det lockande! Vi har tillräckligt med pengar på banken att lägga in i en lägenhet för att slippa topplån. Så frågan är, om vi är dumma som bor kvar i denna dyra hyresrätt, eller det istället är helt rätt med tanke på den skakiga ekonomin! Vad tror du?
Det är väldigt svårt att säga vad som är bäst. Boende är ur min synvinkel inte att ses som en investering utan som en levnadskostnad. Jag ser egentligen inget egenvärde i att äga min bostad. Det är viktiga är att man trivs med sitt boende, oavsett om detta är hyresrätt eller bostadsrätt.
SvaraRaderaOm man ändå funderar på att gå in på bostadsmarknaden, vilket jag själv funderar på, är det en fördel om man har en stor grundplåt, dels för att slippa topplån, dels för att få ett bättre förhandlingsläge gentemot banken.
Jag tror inte att det finns anledning att ha panik in på bostadsmarknaden för tillfället. Bopriserna hålls uppe av historiskt låga räntor och de varsel som lagts har ännu inte fått verkan på bostadsmarknaden. Kom ihåg att mindre än en tredjedel av alla svenskar har mindre än 10 000 SEK sparat.
En annan modell är att titta på lägenheter och lägga skambud. Som jag förstår er situation behöver ni inte flytta, vilket gör att ni inte sitter i en trängd situation, vilket alltid är ett övertag vid affärsuppgörelser.
Lycka till!
mvh Charlie
...och idag då, inför hösten 2009.
SvaraRaderaI Stockholm har inte folk tappat jobben som på västkusten (ännu?)
och BR-priserna är höga. Tror du att det kommer ett prisfall på lägenheter, eller "klarar sig" marknaden med blotta förskräckelsen igenom det ekonomiska läget?
Jag trodde att priserna skulle börja sjunka i takt med att ekonomin blev kärvare för folk, och art fler inte skulle ha råd att bo kvar. Men med de här räntorna är det ju tvärtom.
Vad tror du om köp eller säljråd avseende lägenheter under hösten?
Hej Micke!
SvaraRaderaRäntor och arbetslöshet är två viktiga faktorer för bostadspriserna. Arbetslösheten har ökat och kommer kanske ytterligare att öka som en följd av att många företag måste effektivisera sina organisationer, vilket i sin tur beror på det tuffare ekonomiska klimatet. För att ge den svenska ekonomin en skjuts i rätt riktning har Riksbanken sänkt räntan till historiskt låga nivåer. Lågkonjunkturen har på så sätt inte fått fullt utslag på bostadspriserna enligt mitt sätt att se. Däremot kan inte räntorna sänkas så mycket mer så om arbetslösheten skulle öka ytterligare kommer inte en lägre ränta att kunna kompensera för detta. Mitt stalltips är att bostadspriserna kan gå ner i pris när väl Riksbanken börjar höja räntan igen. Förvisso kommer det ekonomiska klimatet att vara bättre då, men jag tror att många kommer att tycka att räntenivåer som är dubbelt så höga som dagens är höga.
Det är dock väldigt svårt att sia om bostadspriser och det beror väldigt mycket på var i landet man befinner sig. I Malmö beror bostadsrättspriser och villapriser även på den danska ekonomin och de danska bostadspriserna. Naturligtvis spelar dessa ingen roll för Stockholmspriserna.
Jag känner fortsatt ingen stress för egen del utan jag kommer att vänta till dess att jag har en bra grundplåt. Om jag köper en bostadsrätt (förmodligen bler det ett hus) så kommer jag att se till att föreningen har lite eller inga lån. Det är värt att betala lite högre kvadratmeterpris för att slippa se månadsavgiften skena.
Charlie